¿QUIÉN HACE EL TÍTULO CONSTITUTIVO?
El título constitutivo se debe realizar al comienzo de funcionamiento de la Comunidad, por lo tanto, la mayoría de las veces, es realizado por el promotor / constructor del bloque de viviendas, o en menor medida, por los propietarios iniciales de los bienes que pertenecen a la Comunidad.
A veces, si no hay acuerdo, o bien lo expuesto en el título va en contra de la ley, también puede, en todo, o en parte, ser redactado a través de laudo o resolución judicial.
Ejemplo: suponga que el promotor / constructor del inmueble se queda una propiedad para si mismo, y en el título constitutivo que el mismo hace, dice que dicha vivienda / local no pagará ninguna cuota. Como es obvio, es una medida que los futuros propietarios pueden llevar a juicio, y seguramente lo ganen.
¿CÓMO SE MODIFICA EL TÍTULO CONSTITUTIVO?
Debido a la importancia de este documento, el Título Constitutivo solo se puede modificar cuando exista acuerdo por UNANIMIDAD, es decir, cuando TODOS los propietarios estén a favor.
En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13 es clara, y dice lo siguiente:
Artículo 13. (o Artículo 17 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal)
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
«La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. |
Artículo 5. (ver artículo 20 de la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960)
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución. |